Este estudio documenta, inmueble por inmueble y con liga a la fuente, el precio medio por m² de consultorios y oficinas en las zonas premium de Puebla y San Andrés Cholula, las rentas de mercado y el rendimiento de Distrito Las Ánimas al precio founders. Fecha de corte: 22 de octubre de 2026.
El precio de referencia de Distrito es la mediana de 25 consultorios y oficinas anunciados en venta en Inmuebles24 y Vivanuncios en Angelópolis, Lomas de Angelópolis (Sonata), Ciudad Judicial, Tlaxcalancingo, Atlixcáyotl y La Paz, con corte al 22 de octubre de 2026. Una muestra previa e independiente de 13 consultorios (Vivanuncios) dio $68,333/m²: la referencia elegida es la más baja de las dos, para no inflar el descuento.
| Muestra | Inmuebles | Percentil 25 | Mediana | Percentil 75 |
|---|---|---|---|---|
| Consultorios en venta (torres médicas y plazas) | 17 | $60,127 | $67,857 | $77,591 |
| Oficinas en venta (Sonata y Corredor Angelópolis) | 8 | $37,787 | $61,859 | $90,370 |
| Precio de referencia · total de la muestra | 25 | $55,146 | $66,667 | $78,109 |
| Muestra previa independiente (Vivanuncios, 13 consultorios) | 13 | — | $68,333 | — |
Las tres mediciones caen en una franja estrecha: $66,667 (25 inmuebles), $67,857 (solo consultorios) y $68,333 (muestra previa). Se usa la mediana y no el promedio para que ningún anuncio extremo mueva el resultado, y se toma la cifra más conservadora.
| Inmueble | Zona | Precio de venta | m² | Precio por m² | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|
| Torres Médicas Mac | San Bernardino Tlaxcalancingo, SAC | $1,900,000 | 28 | $67,857 | ver ↗ |
| Fifty Doctors · Hospital Materno Infantil | La Paz | $1,700,000 | 23.61 | $72,003 | ver ↗ |
| Consultorio junto a Hospital Mac | Emiliano Zapata, SAC | $1,850,000 | 31.63 | $58,489 | ver ↗ |
| Torres Médicas 6 | La Paz | $2,168,771 | 25 | $86,751 | ver ↗ |
| Alviva Senior Living (preventa) | Lomas de Angelópolis, SAC | $1,577,700 | 17.5 | $90,154 | ver ↗ |
| Platino Center · Fifty Doctors | Jardines de San Manuel | $2,875,000 | 54 | $53,241 | ver ↗ |
| Torres Médicas 1 · Hospital Mac | Ciudad Judicial, SAC | $4,900,000 | 45 | $108,889 | ver ↗ |
| Torres Médicas 2 · Fifty Doctors | Ciudad Judicial, SAC | $2,050,000 | 31 | $66,129 | ver ↗ |
| Torres Médicas 1 · Hospital Mac | Ciudad Judicial, SAC | $2,158,500 | 28 | $77,089 | ver ↗ |
| Torres Médicas 2 · Fifty Doctors | Ciudad Judicial, SAC | $2,240,771 | 30.7 | $72,989 | ver ↗ |
| Torres Médicas 5 | La Paz | $1,641,297 | 24 | $68,387 | ver ↗ |
| Torres Médicas 3 · Platino Center | Jardines de San Manuel | $1,439,900 | 23 | $62,604 | ver ↗ |
| Torres Médicas I | San Bernardino Tlaxcalancingo, SAC | $1,775,000 | 28 | $63,393 | ver ↗ |
| Torres Médicas Angelópolis | San Bernardino Tlaxcalancingo, SAC | $2,100,000 | 34 | $61,765 | ver ↗ |
| Torres Médicas 7 | La Noria | $1,952,331 | 25 | $78,093 | ver ↗ |
| Plaza Sonata | Lomas de Angelópolis, SAC | $1,790,000 | 45 | $39,778 | ver ↗ |
| Alviva Senior Living | Sonata, Lomas de Angelópolis II | $1,679,000 | 68 | $24,691 | ver ↗ |
| Corporativo AAA · Town Center Sonata | Lomas de Angelópolis II | $36,532,575 | 363 | $100,641 | ver ↗ |
| Paseo de la Sinfonía 1 | Sonata | $5,100,000 | 127 | $40,157 | ver ↗ |
| Corporativo Angelópolis · Paseo Ópera | Distrito Sonata | $8,900,000 | 156 | $57,051 | ver ↗ |
| Plaza Ópera | Sonata | $1,700,000 | 45.95 | $36,997 | ver ↗ |
| Plaza Punta | Sonata | $1,750,000 | 53 | $33,019 | ver ↗ |
| Torre LEED Elementa (amueblada) | Blvd. América | $20,000,000 | 256 | $78,125 | ver ↗ |
| Sonata Towers | Blvd. Europa | $2,800,000 | 42 | $66,667 | ver ↗ |
| PH Corporativo Angelópolis | Sonata Town Center | $34,285,714 | 363 | $94,451 | ver ↗ |
El sitio compara por m² privativo: interior escriturable + terraza de uso exclusivo + cajón de estacionamiento de 12.50 m². Así se compara lo que el comprador recibe completo: en la mayoría de los consultorios anunciados la terraza no existe y el cajón se renta o se vende aparte.
Consultorios: 19 consultorios en renta en torres médicas de Angelópolis, Ciudad Judicial, Atlixcáyotl, Jardines de San Manuel y La Paz. Mediana $419 y percentil 75 $518 por m² al mes.
| Inmueble | Zona | Renta mensual | m² | Renta por m² | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|
| Torres Médicas 2 | Tlaxcalancingo, SAC | $10,500 | 30 | $350 | ver ↗ |
| Hospital Puebla, piso 10 | Priv. de las Ramblas | $25,000 | 35 | $714 | ver ↗ |
| Torres Médicas Angelópolis, piso 6 | Tlaxcalancingo, SAC | $11,000 | 30 | $367 | ver ↗ |
| Torres Médicas · Reserva Atlixcáyotl | SAC | $11,000 | 28 | $393 | ver ↗ |
| Torres Médicas Angelópolis, Torre 1 | Tlaxcalancingo, SAC | $12,000 | 29 | $414 | ver ↗ |
| Hospital Materno Infantil | La Paz | $15,000 | 23.96 | $626 | ver ↗ |
| Torre Médica 50Fifty Doctors | La Paz | $15,000 | 24 | $625 | ver ↗ |
| Torre Hospital Mac | Tlaxcalancingo, SAC | $10,000 | 30 | $333 | ver ↗ |
| Torre Inxignia | Av. Atlixcáyotl | $21,443 | 47.65 | $450 | ver ↗ |
| Torres Médicas 2 · Fifty Doctors | Ciudad Judicial, SAC | $13,000 | 31 | $419 | ver ↗ |
| Periférico 3507 | Rincón de los Reyes, SAC | $7,500 | 29 | $259 | ver ↗ |
| Torres Médicas Fifty Doctors, piso 8 | SAC | $13,500 | 30 | $450 | ver ↗ |
| Fifty Doctors, piso 4 | Jardines de San Manuel | $14,500 | 28 | $518 | ver ↗ |
| Fifty Doctors Torre 4 PH | La Paz | $13,000 | 32 | $406 | ver ↗ |
| Torres Médicas 1 · Hospital Mac | Ciudad Judicial, SAC | $13,930 | 28 | $498 | ver ↗ |
| Torres Médicas Angelópolis (Periférico 3507) | Tlaxcalancingo, SAC | $10,500 | 29 | $362 | ver ↗ |
| Torres Mac, Torre 1 | Tlaxcalancingo, SAC | $12,500 | 30 | $417 | ver ↗ |
| Hospital Materno Infantil, piso 5 | La Paz | $29,000 | 58 | $500 | ver ↗ |
| Teziutlán Sur · Fifty Doctors | La Paz | $33,000 | 57 | $579 | ver ↗ |
Oficinas corporativas: el reporte institucional de Solili (septiembre de 2026) ubica la renta de salida de Angelópolis en US$15.8/m² al mes, unos $295 al tipo de cambio FIX de Banxico (18.7005 pesos por dólar). Nuestra muestra de 26 oficinas en Sonata y Lomas de Angelópolis da una mediana de $309 y un percentil 75 de $376: las dos fuentes coinciden.
| Inmueble | Zona | Renta mensual | m² | Renta por m² | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|
| Plaza Ópera | Lomas de Angelópolis | $12,500 | 37 | $338 | ver ↗ |
| Plaza Sinfonía | Lomas de Angelópolis | $53,520 | 112 | $478 | ver ↗ |
| Torre Elementa (Blvd. América 308) | Lomas de Angelópolis | $38,000 | 70 | $543 | ver ↗ |
| Torre Elementa | Lomas de Angelópolis | $45,000 | 142 | $317 | ver ↗ |
| Torre Natyvo | Lomas de Angelópolis | $48,900 | 161 | $304 | ver ↗ |
| Torre Elementa | Lomas de Angelópolis | $44,000 | 125 | $352 | ver ↗ |
| Torre Elementa Sonata | Lomas de Angelópolis | $50,000 | 259 | $193 | ver ↗ |
| Plaza Ópera | Lomas de Angelópolis | $18,000 | 90 | $200 | ver ↗ |
| Plaza Ópera | Lomas de Angelópolis | $38,214 | 147 | $260 | ver ↗ |
| Torre Elementa | Lomas de Angelópolis | $46,659 | 141 | $331 | ver ↗ |
| Plaza Ópera | Lomas de Angelópolis | $37,712 | 151 | $250 | ver ↗ |
| Komplex | Lomas de Angelópolis | $33,600 | 120 | $280 | ver ↗ |
| Sonata | Lomas de Angelópolis | $41,040 | 164 | $250 | ver ↗ |
| Nvbola Towers | Lomas de Angelópolis | $80,000 | 200 | $400 | ver ↗ |
| Torre Elementa | Lomas de Angelópolis | $43,000 | 141 | $305 | ver ↗ |
| ABRIC | Lomas de Angelópolis | $14,000 | 60 | $233 | ver ↗ |
| Plaza Adagio | Lomas de Angelópolis | $34,000 | 128 | $266 | ver ↗ |
| Plaza Adagio | Lomas de Angelópolis | $32,900 | 105 | $313 | ver ↗ |
| Corporativo Angelópolis | Lomas de Angelópolis | $95,000 | 258 | $368 | ver ↗ |
| Torre Natyvo | Lomas de Angelópolis | $220,000 | 523 | $421 | ver ↗ |
| Plaza Ópera | Lomas de Angelópolis | $10,000 | 45 | $222 | ver ↗ |
| Sonata Towers | Lomas de Angelópolis | $20,000 | 43 | $465 | ver ↗ |
| Fratta Center | Lomas de Angelópolis | $47,900 | 100 | $479 | ver ↗ |
| Torre Elementa | Lomas de Angelópolis | $48,800 | 141 | $346 | ver ↗ |
| Plaza Escala | Lomas de Angelópolis | $10,220 | 34 | $301 | ver ↗ |
| Plaza Escala | Lomas de Angelópolis | $12,395 | 42 | $295 | ver ↗ |
Locales comerciales: 13 locales en renta en Las Ánimas, Circuito Juan Pablo II y Plaza Las Ánimas. Mediana $273 y percentil 75 $340 por m² al mes.
| Inmueble | Zona | Renta mensual | m² | Renta por m² | Fuente |
|---|---|---|---|---|---|
| Plaza Las Ánimas (banca/financiera) | Las Ánimas | $141,419 | 305.35 | $463 | ver ↗ |
| Plaza Las Ánimas | Las Ánimas | $86,608 | 271.5 | $319 | ver ↗ |
| Plaza Las Ánimas | Las Ánimas | $390,328 | 1223 | $319 | ver ↗ |
| Circuito Juan Pablo II 3303 | Las Ánimas | $190,000 | 850 | $224 | ver ↗ |
| Frente a El Triángulo | Las Ánimas | $29,000 | 180 | $161 | ver ↗ |
| Circuito Juan Pablo II | Las Ánimas | $22,000 | 100 | $220 | ver ↗ |
| Circuito Juan Pablo II | Las Ánimas | $20,000 | 140 | $143 | ver ↗ |
| Circuito Juan Pablo II 3515 | Las Ánimas | $27,000 | 191 | $141 | ver ↗ |
| Zona 31 Poniente | El Vergel | $14,000 | 50 | $280 | ver ↗ |
| Blvd. Atlixco · El Triángulo | Las Ánimas | $17,500 | 92 | $190 | ver ↗ |
| Local 30.88 m² | Las Ánimas | $11,120 | 30.88 | $360 | ver ↗ |
| Local 50 m² | Las Ánimas | $37,670 | 50 | $753 | ver ↗ |
| Local 110 m² | Las Ánimas | $30,000 | 110 | $273 | ver ↗ |
Con la renta media de mercado, las unidades de Distrito rinden entre 5.7% y 9.4% bruto anual sobre el precio founders, según la unidad. Con la renta del percentil 75, entre 7.0% y 11.8%. Para comparar: la tasa objetivo del Banco de México está en 6.50% (decisión del 24 de septiembre de 2026) y la inflación general en 3.42%. A diferencia de un instrumento financiero, el inmueble suma la plusvalía de haber entrado abajo del precio de la zona. El detalle por unidad está en la sección Comprar para rentar.
| Alternativa | Rendimiento anual bruto | Fecha / base |
|---|---|---|
| CETES 28 días | 6.23% | Subasta del 20-oct-2026 |
| Tasa objetivo Banco de México | 6.50% | Decisión del 24-sep-2026 |
| FIBRAs (FUNO, FMTY, Danhos, MQ) | ≈6% (1.49% trimestral promedio) | Distribuciones 2T-2026 |
| CETES 364 días | 7.11% | Subasta del 15-oct-2026 |
| Crowdfunding inmobiliario · copropiedad | 9% – 13% | Rangos reportados 2026, antes de comisiones e ISR |
| Crowdfunding inmobiliario · deuda | 12% – 20% | Anunciado; con riesgo de impago y sin propiedad del activo |
| Distrito Las Ánimas · escenario base | 10.6% – 14.2% | TIR a 10 años, renta + plusvalía |
| Distrito Las Ánimas · escenario conservador | 8.9% – 12.9% | TIR a 10 años, plusvalía de 5% |
Plusvalía: escenario base de 7% anual, por debajo del Índice SHF de Precios de la Vivienda nacional (7.9%, enero–junio de 2026) y del de la Zona Metropolitana Puebla-Tlaxcala (8.5%, segunda más alta del país); escenario conservador de 5%. Como referencia adicional, el Ayuntamiento de Puebla propone para 2027 un ajuste general de 7% a los valores catastrales y de hasta 20% en zonas de Angelópolis. TIR a 10 años: compra de contado hoy, renta mensual (media o alta) desde la entrega en diciembre de 2028 con ajuste anual de 3.4% por inflación, y valor del inmueble al año 10 según el escenario. Años para recuperar: momento en que la renta acumulada más la plusvalía igualan el precio pagado; con escenario base, de 6.1 a 7.6 años en las 32 unidades. Reventa al entregar: precio founders × 1.055 (lista final) × plusvalía de 2.17 años: +22.2% en el escenario base y +17.3% en el conservador, antes de costos de venta e impuestos.
Todas las cifras son precios de oferta publicados en portales inmobiliarios y reportes de mercado, con su liga para verificarlos. Los precios de cierre pueden ser menores o mayores. Se excluyeron casas adaptadas, espacios de cowork y anuncios fuera de las zonas premium. Superficies tal como las publica cada anuncio. Este documento es un estudio de mercado comparativo, no un avalúo, y no garantiza valor futuro, renta ni rendimiento. La renta es posible a partir de la entrega en diciembre de 2028, con la unidad terminada. Rendimientos brutos, antes de mantenimiento, predial, impuestos y periodos sin inquilino.