Retorno en renta, ganancia de reventa y comparación contra la mediana de la zona, para cada unidad. Los tres escenarios tienen el mismo peso. Son estimaciones: no garantizan renta, rendimiento, plusvalía ni precio de venta.
Precio por m² interior—Promedio de Distrito: $64,733/m² interior. La comparación con la mediana de la zona queda en pausa: la base de m² no está confirmada.
Lista final (si se alcanza la escalera)—
Renta: retorno en el primer año operando
Renta año 1 = m² interior × renta por m² × 12, con vacancia de 10% y gastos de 20%. El primer año operando es 2029 (entrega en diciembre de 2028); se actualiza con 3% anual desde 2026.
Reventa: ganancia al año y al término de obra
Valor de reventa con crecimiento de precio de 0%, 3% y 5% anual. Al año: oct-2027. Al término de obra: diciembre de 2028 (2.19 años).
Todas las unidades
Rendimiento neto del primer año operando (2029) y ganancia de reventa en dic-2028 para los tres escenarios. Toque una unidad para verla arriba.
Unidad
Precio hoy
Neto 2029 (bajo – opt.)
Reventa dic-2028 (bajo – opt.)
Precio por m² interior
Fórmulas y supuestos
Renta año 1 = m² interior × renta por m² (bajo $295 · medio $338 · optimista $391; 29 oficinas en renta en Angelópolis y Lomas) × 12.
Neto 2029 = renta del primer año operando, con 3% anual desde 2026, con la misma vacancia y gastos, ÷ precio hoy.
TIR a 10 años: compra hoy; renta neta con 3% anual de crecimiento; valor de salida al año 10 con la misma tasa neta de entrada.
Reventa = precio hoy × (1 + crecimiento)años. Crecimiento 0%, 3% o 5% anual. Ganancia = valor de reventa − precio hoy.
Precio por m² interior = precio hoy ÷ m² interior. Promedio del Distrito: $64,733/m² interior. La mediana publicada de la zona ($59,348/m², 35 anuncios) tiene bases de m² mezcladas; no se usa para calcular una diferencia.
Lo que no está incluido
Impuestos, ISR por arrendamiento, comisiones de adquisición y salida, notaría, registro, predial y mantenimiento.
Periodos sin inquilino más allá del 10% de vacancia supuesto.
La reventa se evalúa caso por caso, con apoyo legal y fiscal del banco fiduciario y de la notaría. No hay compromiso de recompra.
La comparación con la mediana usa precios de oferta de lista, no de cierre, y asume base de m² interior. Esa base debe confirmarse con la muestra completa.
Locales y pent-offices usan la misma renta de oficinas; deben confirmarse con muestra propia.
Estimación con supuestos declarados. No es oferta, promesa de rendimiento, plusvalía ni garantía de renta o valor futuro. Revise con su asesor fiscal y legal antes de decidir.