Estimación del valor de cada unidad a diciembre de 2028 con base en datos oficiales y de mercado verificables: Banco de México, Sociedad Hipotecaria Federal, comparables de consultorios en Puebla y rentas de oficinas por corredor. La ganancia se mide contra el precio de contado. Cada cifra se puede recalcular con la fórmula y la fuente indicadas.
Promedios del portafolio de 32 unidades ponderados por precio. Precios de contado y planes de la lista comercial vigente (octubre 2026), en MXN + IVA.
| Unidad | m² | Contado hoy | Valor de mercado hoy | Valor estimado dic-2028 | Ganancia sobre contado |
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Valor hoy = máx(contado, m² × referencia)
Referencia: mediana de $68,333/m² de 13 consultorios en venta en torres médicas de Puebla y San Andrés Cholula. Conservador −20% y Base −10% por negociación y entrega 2028; Alto +5% por diseño de autor.
Valor 2028 = Valor hoy × (1 + g)26/12
g: Índice SHF nacional 7.31% (Conservador) o ZM Puebla-Tlaxcala 8.5% (Base y Alto). Piso: el valor nunca crece menos que inflación esperada + tasa objetivo Banxico = 10.3% anual.
Renta = m² × USD × FIX × 12, proyectada a 2028 con la inflación esperada.Intereses no pagados = interés de un crédito bancario al 10.83% sobre el mismo saldo y plazo del plan.
32 unidades en total, sin torres masivas: menor oferta en reventa y renta frente a los corporativos del corredor.
Fachada inspirada en Mondrian y obra firmada por un artista local. La literatura reporta que los inmuebles de diseño de autor rentan hasta 5% más (Fuerst et al., 2011); solo se aplica en el escenario Alto.
Prolongación Los Sauces 2929, entre los corredores de oficinas y salud de mayor demanda de Puebla.
Criterios: la ganancia se mide siempre contra el precio de contado. Los consultorios comparables son precios de oferta publicados (muchos + IVA), no cierres; por eso los escenarios Conservador y Base los descuentan. Locales PB: sin comparable público verificable, su valor hoy es el precio de contado. Los atributos boutique, de diseño y de ubicación se presentan como factores de valor; solo el premio de diseño de autor se cuantifica, y únicamente en el escenario Alto.
Inflación esperada a cierre de 2027 y 2028. Mediana, Encuesta sobre las Expectativas de los Especialistas en Economía del Sector Privado, julio 2026.
Banco de México ↗Variación anual nacional del Índice SHF de Precios de la Vivienda, segundo trimestre 2026. Precio promedio en Puebla: $1,916,917.
SHF · reporte IIEG ↗Índice SHF, zona metropolitana Puebla-Tlaxcala, primer semestre de 2026.
SHF vía Urbano Puebla ↗Renta de oficinas por m² al mes: corredor Las Ánimas-Zavaleta, promedio Puebla y corredor Angelópolis (febrero 2026).
Solili vía Real Estate Market ↗Tipo de cambio FIX peso/dólar del 9 de octubre de 2026.
Banco de México ↗Tasa objetivo de Banxico, sin cambio en la decisión del 24 de septiembre de 2026. Con la inflación esperada (3.8%) forma el piso de 10.3% anual.
Banxico vía Por Esto ↗Tasa hipotecaria fija promedio de siete bancos (9.90% a 11.50%), 2026. Base para calcular los intereses que no pagas con el plan.
Cotizador Hipotecario ↗Mediana de 13 consultorios en venta en torres médicas de Puebla y San Andrés Cholula (rango $59,348 a $108,889/m²), octubre 2026.
Vivanuncios ↗Premio de renta de edificios de diseño de autor frente a comparables. Fuerst, McAllister y Murray, Environment and Planning A, 2011.
SAGE Journals ↗